Perguntas ou dúvidas mais frequentes sobre avaliação de imóveis

Sou iniciante na área de avaliações. E venho até vocês solicitar ajuda pra resolver aqui uma dúvida.

O cliente quer uma avaliação do seu imóvel, mas a pessoa que está locada no imóvel, não permite a vistoria. E entao. Como proceder?

Olá colega corretor Francisco José Mendes Dias

A notícia boa é que esse tipo de avaliação é legalmente possível e por outro lado gera mais horas de trabalho extra e isso deve ser levado em consideração no momento de cotizar os seus honorários, pois repare bem:

Se por qualquer motivo justo não é possível a vistoria, ou no seu caso específico, o inquilino não aceita a vistoria, sendo que por outro lado o proprietário por questões pessoais não quer insistir com seu cliente locador, siga o que diz a NBR abaixo:

A ABNT MBR 14653.1 denomina esse tipo de avaliação como sendo, "AVALIAÇÃO EM SITUAÇÃO PARADIGMA. É possível fazê-la, contanto que a justifique conforme condições abaixo;

2. DA VISTORIA2.2 SOBRE A JUSTIFICATIVA DA IMPOSSIBILIDADE DA VISTORIA
Todo imóvel avaliando deve ser vistoriado, entretanto neste caso específico, deparamo-nos com uma situação em que nos impossibilitou a realização da vistoria com relação à parte interna do imóvel, logo, veja como proceder:

2.3 SOBRE A ABNT - AVALIAÇÃO EM “SITUAÇÃO PARADIGMA”
A IMPOSSIBILIDADE DA VISTORIA É DEFINIDA PELA PARTE II DA NBR 14.653 ÍTEM 7.3.5.2, “in verbis”…

“Ítem 7.3.5.2 Impossibilidade de vistoria

Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação (laudo ou PTAMA *grifo nosso). Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:

a) descrição interna;

b) no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração; c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.

As considerações hipotéticas sobre o imóvel que configuram a situação paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação.“

Ai está a sua resposta estimado colega corretor Francisco José Mendes Dias.Não exite em fazê-la. Este tipo de avaliação parece ser um bom desafio. Caso V.sa. necessite de apoio, conte consoco.Percebemos que V sa. está cadastrado no CNAI e, caso seja do vosso interesse, isto permite-nos realizar esta avaliação em parceria, no caso com a Sala do Corretor, com base no art. 728 do Código civil.

Parabéns pela importância da pergunta e desejamos sucesso! 

Com os nossos melhores cumprimentos.

Prof. Adv. Fernando de Queiroz

SEO & Founder Sala do Corretor

Olá Sala do Corretor na pessoa do nosso estimado prof. Fernando de Queiroz. . Estava observando a pergunta e resposta do corretor Francisco sobre avaliação em situação paradigma. Excelente tema. Se me permite fazer uma pergunta com relação a este mesmo assunto. O corretor de imóveis segue a Resolução COFECI 1066, mas no caso nós também podemos serguir a ABNT como argumento principal para justificar esta avaliação em situação paradigma? Se sim, qual a base jurídica para justificar a minha busca na ABNT? Agradeço desde já!

Seja bem-vindo estimado colega  Kleber Braga - Corretor! Com relação à sua dúvida, vejamos a seguir conforme abaixo...

"Sim! O corretor de imóveis segue a Resolução COFECI 1066, mas no caso, o corretor também pode serguir a ABNT como argumento principal para justificar esta "avaliação em situação paradigma." Veja a base jurídica:

O corretor de imóveis pode se apoiar nas normas da ABNT com base no Inciso VIII do Artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, veja:

LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990.

Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências.

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: (Redação dada pela Lei nº 8.884, de 11.6.1994)

...

VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);

Vamos entender a inteligência da lei ipsis litteris:

1. Quando a lei diz: ..."normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes..." Neste caso específico o ORGÃO COMPETENTE É O Sistema COFECI/CRECI que nos oferece a Resolução - N° 1.066. Acontece que esta resolução nada fala sobre vistoria do imóvel avaliando em "situação paradigma" logo, o próprio artigo ja nos direciona para a solução, veja ...
2. Continuando: ..."ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas" etc... E é aqui que se encaixa a nosa base jurídeica para que você siga atentamente à reso9lução COFECI/CRECI 1.066 e nas suas lacunas utilizar as normas da ABNT, ou como diz a norma "ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro)."

Saiba que todo corretor de imóveis é habilitado legalmente a elaborar o seu LAUDO OU PTAM. Aproveito para anexar dois documentos abaixo que podem ser anexados ao seu parecer técnico. São eles:

• Decisões do TRF1 – 00105209220074013400 – Recurso Especial/DF e...
• ...pelo STF conforme decisão da Ministra Carmen Lúcia no Recurso Extraordinário (STF CONFEA - IBAPE X COFECI) com Agravo de nº 708.474/Distrito Federal.

Vale salientar que, quem você deve convencer, de imediato sobre a sua habilitação para elaborar o seu PTAM - Parecer técnico de Avaliação Mercadológica é na realidade, o seu cliente, tomador de serviços, e o magistrado, juiz(a) de Direito, no caso de você atual como perito judicial. Por isso é sempre bom você, no seu laudo de perícia (como perito do juiz), ou no seu PTAM (na qualidade de perito avaliador particular), ou simplesmente parecer Técnico (na condição de assistente técnico nos processos judiciais), você adaptar o seu próprio texto no seu parecer. Veja um exemplo apenas ilustrativo abaixo:

*****O TEXTO ABAIXO É DESTINADO APENAS COMO REFERÊNCIA E BASE CIENTÍFICA PARA A FUNDAMENTAÇÃO DA RESPOSTA DO FÓRUM E NÃO DEVE SER UTILIZADO COMO PADRÃO PARA CORRETORES. O USO INDEVIDO DESTE TEXTO, É DE SUA INTEIRA RESPONSABILIDADE!

"DA HABILITAÇÃO LEGAL PARA A ELABORAÇÃO DESTE PTAM – PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – COM SELO CERTIFICADOR DIGITAL CNAI-COFECI XXXXX 

Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis e a Resolução do COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis nº 1066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica que regulamentam a sua forma de elaboração, pacificado pelas decisões do TRF1 – 00105209220074013400 – Recurso Especial/DF e pelo STF conforme decisão da Ministra Carmen Lúcia no Recurso Extraordinário (STF CONFEA - IBAPE X COFECI) com Agravo de nº 708.474/Distrito Federal (anexos), assim como de forma suplementar, apoia-se nas normas da ABNT - NBR’s 14.653.1, NBR 14.653.2 e NBR 14.653.3 atendendo também ao Inciso VIII do Art. 39 do CDC – Código de Defesa do Consumidor, LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990, e como orientação complementar, este parecer segue a inteligência dos Artigos 156 e 473 do Código de Processo civil, LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015 que regulamenta o conteúdo Técnico ou científico no caso de laudos periciais."

Esperamos ter ajudado.

Cordialmente.

Prof. Adv. Fernando de Queiroz

CEO & founder Sala do Corretor