CUB – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO
Por Eng. Vicente Mattos
1) DEFINIÇÃO
De acordo com o item 3.9 da Norma Brasileira ABNT NBR 12721:2006, o conceito de Custo Unitário Básico é o seguinte:
“Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei nº 4.591/64 e que serve de base para a avaliação de parte dos custos de construção das edificações.
Portanto, o CUB/m² representa o custo parcial do m² de uma obra e não o global, isto é, nesse custo não é levado em conta os demais custos adicionais. De acordo com a ABNT NBR 12721:2006, item 8.3.5:
2) CRIAÇÃO
A seriedade do CUB/m² é atestada pela sua própria existência. Já se passaram mais de 40 anos desde que a Lei Federal 4.591/64 determinou que os Sindicatos da Indústria da Construção Civil iniciassem o seu processo de cálculo. E ele permanece ativo. A última revisão de sua metodologia de cálculo, publicada em agosto de 2006 pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da ABNT NBR 12721:2006, buscou aprimorá-lo, incorporando técnicas e procedimentos construtivos atuais e os seus mais diversos avanços.
3) OBJETIVO BÁSICO
O objetivo básico do CUB/m² é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro para a determinação dos custos dos imóveis.
4) A QUE SE DESTINA
O CUB/m² é um indicador essencial no dia-a-dia das empresas de construção civil.
- É ele que possibilita uma primeira referência de custos dos mais diversos empreendimentos;
- É ele que permite o acompanhamento da evolução desses custos ao longo do tempo;
- É através dele que podemos realizar o registro de nossas incorporações imobiliárias;
- É através dele também que podemos verificar o custo básico de nossos empreendimentos.
- Pode ser usado como indicador macroeconômico da evolução dos custos de nosso setor.
Por tudo isso, fica demonstrada a relevância deste importante estudo e de se conhecer mais detalhadamente o CUB/m².
Para a completa compreensão do CUB/m², sempre é bom lembrar a importância da consulta à Lei 4.591/64 e também à ABNT NBR 12721:2006.
5) QUEM CALCULA O CUB
Em seu artigo 54, a referida Lei 4.591/64 determina:
Art. 54: Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.
Resumindo, os artigos 54 e 55 da Lei Federal 4.591/64 esclarecem três aspectos muito importantes:
A responsabilidade de calcular o CUB/m² é dos Sindicatos da Indústria da Construção Civil;
Período para divulgação: os Sindicatos da Indústria da Construção Civil devem divulgar o CUB/m² até o dia 05 do mês, ou seja, o CUB/m² de janeiro deve ser divulgado até o dia 05 de fevereiro, o CUB/m² de fevereiro deve ser calculado e divulgado até o dia 05 de março e assim sucessivamente;
Cabe à Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da Comissão de Estudo de Avaliação de Custos Unitários na Construção Civil (CE-02:139.13) do Comitê Brasileiro da Construção Civil (ABNT/CB-02), elaborar a Norma que estabelece a metodologia a ser adotada pelos Sinduscons de todo o país para o cálculo do CUB/m². Assim, o CUB/m² passou, a partir da publicação de sua primeira Norma Brasileira (ABNT NB-140:1965), a ser calculado e divulgado todos os meses pela maioria dos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, atendendo as diversas especificações estabelecidas.
6) NOVA METODOLOGIA
Em 01/02/2007 entrou em vigor a Norma Brasileira ABNT NBR 12721:2006, estabelecendo uma completa alteração na Norma anterior (ABNT NBR 12721:1999).
O processo de revisão, que resultou na Norma hoje em vigor, atendeu antiga aspiração do setor e da sociedade.
Para a sua realização ocorreu a interação de toda a cadeia produtiva da construção e agentes afins.
Os projetos-padrão da ABNT NBR 12721:2006, em seu item 3.3, define projetos-padrão como: “Projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificações, que são usualmente objeto de incorporação para construção em condomínio e conjunto de edificações, definidos por suas características principais:
a) número de pavimentos;
b) número de dependências por unidade;
c) áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das unidades autônomas;
d) padrão de acabamento da construção e
e) número total de unidades.
De acordo com a ABNT NBR 12721:2006, os projetos-padrão utilizados no cálculo do CUB/m² são os seguintes:
a) Projetos-padrão Residenciais
b) Projetos-padrão Comerciais CAL (Comercial Andares Livres) e
c) CSL (Comercial Salas e Lojas)
d) Projetos-padrão Galpão Industrial e
e) Residência Popular
6.1) – Metodologia de cálculo do CUB/m²
O CUB/m² é calculado com base nos diversos projetos-padrão estabelecidos pela ABNT NBR 12721:2006, levando-se em consideração os lotes básicos de insumos (materiais de construção, mão-de-obra, despesas administrativas e equipamentos) com os seus respectivos pesos constantes na referida norma.
A metodologia de cálculo do CUB/m² é simples e permite a consecução de indicadores muito realistas. Os salários, os preços dos materiais de construção, as despesas administrativas e os custos com aluguel de equipamentos são pesquisados mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção de todo o país. A pesquisa, preferencialmente, é realizada junto às construtoras, mas também pode, eventualmente, ser realizada junto a fornecedores da indústria, do comércio atacadista ou varejista, conforme prevê o item 8.3.3 da ABNT NBR 12721:2006: “no caso dos materiais de construção, a coleta pode eventualmente ser realizada com informações levantadas junto a fornecedores da indústria, do comércio atacadista ou varejista, sendo que os preços dos materiais, posto obra, devem incluir as despesas com tributos e fretes”.
A ABNT NBR 12721:2006 recomenda que a coleta de dados (preços dos insumos) seja composta de, no mínimo, 20 informações, e deve ser realizada mensalmente entre o 1º e o 25º dia do mês de referência do custo. Além disso, deve-se efetuar um tratamento estatístico dos dados, ou seja, o seu cálculo não pode se resumir apenas à verificação do desempenho médio dos insumos. Deve-se buscar, para cada insumo, um dado que espelhe com fidelidade a real evolução do seu preço. Só assim, é possível a consecução de um CUB mais realista em valor absoluto. Neste sentido, torna-se uma importante tarefa o tratamento estatístico dos dados.
De uma forma geral, como o CUB/m² é calculado para os diversos projetos-padrão, os Sindicatos da Indústria da Construção de todo o país utilizam o CUB/m² representativo, ou seja, um projeto-padrão específico, para acompanhar a evolução dos custos do setor.
EXCLUSÃO
É importante deixar bem claro que, conforme já citado acima, o CUB/m² representa o custo parcial do m² de uma obra e não o global, isto é, nesse custo não é levado em conta os demais custos adicionais, conforme explicado abaixo:
“Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular:
1) Obras espaciais:
fundações,
sub muramentos,
paredes-diafragma,
tirantes,
rebaixamento de lençol freático;
elevador(es);
2) Equipamentos e instalações, tais como:
fogões,
aquecedores,
bombas de recalque,
incineração,
ar-condicionado,
calefação,
ventilação e exaustão.
3) Urbanização
playground (quando não classificado como área construída);
obras e serviços complementares;
urbanização,
recreação (piscinas, campos de esporte),
ajardinamento, instalação e
regulamentação do condomínio; e
4) Outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A – quadro III);
5) impostos, taxas e emolumentos cartoriais;
6) projetos:
projetos arquitetônicos,
projeto estrutural,
projeto de instalação,
projetos especiais;
remuneração do construtor;
remuneração do incorporador.”
CUPE – Custos Unitários PINI de Edificações
Enquanto o Custo Unitário Básico, CUB, é um parâmetro calculado pelos sindicatos da Construção civil e regulamentado pela NBR 12721:2006 que define parâmetros básicos para pesquisas de preço, composições de serviços unitários apropriados por empresas de construção civil aplicado a diferentes tipos de projetos previamente definidos, segmentando os níveis de construção, vem que a Editora PINi empresa fortemente integrada ao setor da construção civil, tendo no seu escopo, a TCPO que são uma enormidade de composições de custos unitários de serviços, sistemas integrados para orçamento de obras, além de um grande acervo na edição de livros técnicos direcionados para as engenharias, resolve propor o seu índice próprio para a construção, o CUPE – Custos Unitários Pini de Edificações.
Com essa capacitação foi criado o parâmetro CUPE descrito como Custo unitários PINI de Edificações, e que tem por objetivo propor ao mercado da construção parâmetros por m2 para custos de construção, que podemos explicar como sendo “o cálculo mensal dos custos unitários PINI de Edificações que atualizam projetos padrão de cada tipo de obra previamente definidos”.
Desta forma são atualizados os preços de todos os insumos que participam do cálculo, entre materiais, mão de obra, equipamentos, etc
Para se estimar o preço de prédios, os custos devem ser aplicados ao total de área construída, que engloba áreas privativas e comuns (garagens, hall, escadas etc.).
Da mesma forma que o CUB os custos com serviços especiais não integram o custo por m² do CUPE devendo este ser fruto de orçamento a parte.
Tipologias do sistema CUPE:
1) Residência térrea (250 m²), executada com alvenaria de tijolos cerâmico/comum,
caixilhos de alumínio e vidros temperados com ferragens (fechaduras e dobradiças),
fachada com pintura látex acrílica sobre massa fina e silicone e sobre concreto
aparente (nesse projeto ocorre a substituição da cobertura convencional de telhas
pela laje impermeabilizada);
2) Residência térrea padrão popular (63 m²), executada com alvenaria de blocos de
concreto, vidros comuns em caixilhos de alumínio, pintura interna e externa com
caiação sobre massa grossa desempenada e cobertura com telhas de fibrocimento;
telha cerâmica.
3) Prédio com elevador Padrão Médio Alto (13.478,64 m²), executado com alvenaria de
blocos de concreto, janelas de alumínio e portas de madeira, fachada revestida com
placas cerâmicas, cobertura da laje com telha de fibrocimento.
4) Clínica Veterinária (450 m²), executada com estrutura de concreto armado,
fundações com broca de concreto, laje pré-fabricada convencional, janelas e portas
de PVC, cobertura com estrutura de madeira e telha cerâmica.
CONCLUSÃO GERAL
Podemos verificar que as metodologias de cálculos para o m² construção calculado pelos sindicatos e pela PINI são bem semelhantes, possuído diferenciações nos modelos finais de apresentação desses custos, uma vez que cada instituição estabelece seus projetos básicos que se encaixasm nas diverss categorias.
Resta ao usuário, que busca um melhor custo unitário, estar ciente dos parâmetros usados em cada memória de cálculo e concluir dentre os resultados aquele que se aproxima mais do valor de mercado da sua região.
Eng. Vicente Mattos é aluno egresso do curso EAD sobre avaliações de imóveis da Sala do Corretor. Replicamos seu artigo explicando as principais diferenças entre o CUB e o CUPE.
